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小心限购限贷引出的购房纠纷
信息来源:经济参考报  发布时间:2017-8-22

当前,因为限购、限贷等因素,一些购房人借用他人名义购房,看似圆了自己的购房梦,但实则极具法律风险。一些城市出台、实施了新的购房调控政策,因购房新政引发的房屋买卖纠纷也随之而来。
  购房新政使合同无法履行
  【案例】
  原告张先生诉称,他和李女士签订房屋买卖合同。但在合同履行过程中,因购房新政出台实施,导致其购房首付款比例需上调至50%,无法按期获得相应贷款,购房新政实施前后,其资金缺口达到了90多万,无法继续履行合同。他要求解除合同,并要求李女士退还10万元购房定金。
  被告李女士辩称,同意张先生提出的解除合同的请求。但双方对购房新政应当有所预见,购房新政不属于法律规定的情势变更。且合同中也明确约定了,若张先生无法获得或无法足额获得贷款,应当自筹资金。因此,张先生提出解除合同的请求没有合同和法律依据,属于违约行为,应当承担违约责任,收取的购房定金不予退还。
  法院经审理后认为,鉴于张先生本次购房需通过贷款方式支付部分购房款,而本市出台实施的购房新政,导致已拥有1套住房的张先生的本次购房的首付款比例不得低于50%,直接导致张先生需另行自筹90余万元购房款,给张先生的履约能力造成了重大影响。同时,李女士也没有充分证据证明张先生具备充分的履约能力。在此种情况下,符合双方房屋买卖合同中约定的因新政导致合同无法履行而双方互不承担违约责任的内容。最后,法院支持了张先生的全部诉讼请求。
  【分析】
  在当事人约定以按揭贷款方式支付部分购房款的情况下,购房新政中有关贷款首付款比例提高、对特定对象暂停办理贷款等政策,也不必然导致购房人无法履约或继续履约对一方当事人显失公平,所以通常不属于情势变更。
  此类案件,应当结合案件具体情况,区分以下情形:
  一是,如果购房新政对购房人的履约能力产生重大影响,合同继续履行存在重大困难,如首付款比例提高导致资金缺口巨大,则购房人可以以无法按期办理贷款而请求解除合同,出卖人应当退还定金和已付购房款。若出卖人因此有损失的,可要求买受人分担。
  二是,如果购房新政对购房人的履约能力没有重大影响,或出卖人有证据证明其有充分履约能力的,购房人据此要求解除合同的,属于违约,需承担违约责任。
  三是,还需要特别区分双方合同中有关贷款条款的约定内容,即要区分约定的是“因故无法办理贷款”还是“因当事人自身原因无法办理贷款”。前者约定下,购房人应自筹资金,一般不能解除合同,否则需承担违约责任。后者约定下,购房人可解除合同并分担损失。
  借名购房要小心风险
  【案例】
  原告张女士诉称,她和李女士是亲属关系,为方便李女士使用其名下的住房公积金,她和李女士口头约定,借用李女士的名义购买商品房,并办理按揭贷款,但实际由张女士支付购房首付款及按揭贷款。后张女士以李女士的名义清偿了按揭贷款,但李女士拒绝了张女士要求过户的请求,故张女士诉至法院,要求李女士办理过户手续。
  李女士辩称,她与张女士之间不存在借名购房的约定,双方也不存在借名购房的动机,涉案房屋的购房款及按揭贷款均是自己支付,与张女士无关。至于张女士居住在涉案房屋中,是自己借给张女士的。故李女士不同意张女士的全部诉讼请求。
  法院经审理后认为,鉴于张女士持有涉案房屋的相关购房合同和购房票据的原件、偿还按揭贷款的付款记录以及张女士长期实际居住使用涉案房屋等情况,法院认定张女士和李女士之间存在借名购房的合同关系,且张女士目前具备在京购房资格。最后,法院判决李女士协助张女士办理涉案房屋的过户手续。
  【分析】
  借名购房存在极大的法律风险,一旦被借名人反悔或私自出售了房屋,可能导致借名人房财两空。因此,借名人用借名方式购房,应当三思而后行。
  对于借名购房人,要尤其注意以下几点:
  第一、涉及经济适用房、两限房、自住房等政策性住房,鉴于购房人资格特殊,一般情况下此种借名合同无效,故莫为了贪图便宜而借名购买此类房屋。
  第二、借名购买一般商品房的,应尽量签订书面借名购房协议,并保留购房合同原件、付款凭证、购房发票等与购房有直接关系的证据,避免口头约定和以现金方式支付款项。   第三、若诉至法院,应当提起合同之诉,要求被借名人协助办理过户手续,同时要确保自己具备在京购房资格。
   

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