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楼市调控再去“行政化”:多地解禁“9070政策”
【作者】纪睿坤
信息来源:21世纪经济报道  发布时间:2015-8-5

7月30日,全联房地产商会“REICO工作室”发布报告称, 2015年二季度,全国房屋销售面积为3.2亿平方米,同比增加13.3%,这也是房地产开发房屋销售面积在连续5个季度负增长后,首度转正。
    这并不能彻底扭转楼市高库存的压力,截止到6月底,商品房待售面积65738万平方米,环比增加72万平方米,仍处高位。
    REICO工作室博士任荣荣表示,中国房地产市场正在经历筑底过程,三季度仍将以去库存为主。
    21世纪经济报道记者采访了解,去库存,稳投资仍将是大部分库存高企的地方政府的楼市关键词,除了限价、限购之外,政府介入地产的另一只行政之手——住房供应套型硬性指标也在逐渐退出。
    经不完全统计,有超10省市出台政策,明文取消了执行近十年的“9070”政策。   住建部相关人士在接受21世纪经济报道记者采访时表示,考虑到各地的住房楼市条件差异,地方可以基于当地的实际需求,在不改变用地性质和容积率等必要规划条件的前提下,允许房企适当调整套型结构。
    增加去库存压力
    所谓“9070政策”,源于2006年5月,住建部等9部委出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》,要求新建住宅项目,套型建筑面积90平方米以下的户型必须占整个项目的70%以上。
    该政策出台的初衷是增加普通商品住房供应,稳定房价,为确保落实,该套型限制作为土地出让的前置条件,被要求严格执行。但政策出台之初,便广受争议。
    上海易居研究院研究员严跃进称,“9070”政策出台时,商品房、刚需房的需求者在总购房者中占比较大,国家强制性地要求建90平方米以下的房子是符合当时现实需求的,一定程度上避免了开发商过度开发别墅、大户型等,造成楼市户型结构畸形。
    在出台初期,“9070”政策在一定程度上保证了楼市均衡稳定地发展。但随着住宅市场由增量市场向存量市场变化,上述以增加普通商品房供应为主的行程措施,却为去库存带来了压力。
    “本来市场都不好,从地段和需求出发,90平米以下的小户型可能明明不适合市场需求,但还得按照中小户型设计,更难卖。”湖南长沙的一位房企副总裁告诉21世纪经济报道记者。
    上述房企人士亦表示,现在楼市的首套和二套房的首付降低,购房群体也更侧重于大户型。套型限制已经直接影响了开发商的销售速度。
    多地已取消“9070政策”
    随着楼市由增量市场向存量转移,决策层已经在思考取消“9070政策”全国一刀切的必要性。
    7月29日,南京国土局挂出了7幅地块,其中三幅带有住宅性质的地块取消了“9070”的套型限制。
    南京并非是全国首个取消住房供应套数硬性指标的城市。
    经21世纪经济报道记者不完全统计,天津、杭州、青岛、四川、江西、河南、福建等超10省市明确取消了住房供应套型指标限制。
    在中房协名誉副会长朱中一看来,“9070”不设硬性规定是优化房地产市场环境,把户型交给市场、购房者决定的措施之一,也符合当前的趋势。
    需要注意的是,市场已经显现对不同套型面积的商品房选择,以上海为例,根据中国指数研究院的数据,2014年,90-120平米户型成交量占比33%,取代70-90平方米户型成交套数,成为成交占比最大的户型。
    这也是住房消费必经的阶段,“在解决居住问题后,对居住的舒适度有了更高的要求,除了90平米以下的首套刚需,改善性住房需求也属于新刚需,需要支持。”朱中一介绍。
    住建部一位人士介绍,楼市由增量迈向存量市场亦存在诸多差异化特征,比如不同城市,区域甚至套型结构等存在差异。   因此,2015年住建部把优化住房及用地供应结构,作为促进房地产市场平稳健康发展的重要举措,各地可以合理安排住房用地供应规模,促进用地结构调整,优化住房供应套型。
    在北京中原地产首席分析师张大伟看来,市场存在多个规避“9070”政策的方式,比如一房两本等,多地的9070政策名存实亡,在去库存,促进房地产政策回归市场化的体制下,后续或将有越来越多的城市取消“9070”的套型面积限制。
   

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